Meer actueel

Een oude spaarhypotheek en de mogelijkheid om de hypotheeklast te verlagen

Laren Particulieren
Een oude spaarhypotheek en de mogelijkheid om de hypotheeklast te verlagen

Een cliënt (59 jaar) van mij vroeg om even naar de hypotheekrente te kijken. Moeten we wel of niet vervroegd de rente herzien? Renteherziening stond gepland voor halverwege 2019, maar met een (belasting aftrekbare) boete betalen of middelen van de rente zou dat eerder kunnen. Los even van deze vraag, die ik gelet op de stijgende hypotheekrente een hele goede vind, constateerde ik dat de  woning in waarde was gestegen en in combinatie met het hypotheeksaldo mogelijkheden gaf voor lastenverlaging. De spaarhypotheek maakte deel uit van het totale hypotheeksaldo, deels bestaande uit nog een aflossingsvrij deel.

Cliënt was voor zichzelf begonnen en had het best moeilijk om inkomsten en lasten in evenwicht te houden. Kortom lastenverlichting zou welkom zijn.
De spaarpremie van de spaarhypotheek kostte hem ca. € 300 per maand netto. Het aflossen van het reeds opgebouwde spaardepotkapitaal leverde nog eens € 50 extra netto rente op, zodat de lastenverlichting op € 350 netto per maand zou komen. De maandelijkse spaarpremie storten in zijn voor aflossing bestemde spaardepot zou er voor zorgdragen dat zijn hypotheek over 10 jaar ca. € 40.000 extra kon worden afgelost.

Wat veel lezers van dit blog niet weten, is dat banken best wel willen meewerken aan het stopzetten van aflossing of van de verdere opbouw van een aflossingsdepot, zoals in dit geval. Voorwaarde is wel dat de bank moet kunnen zien, dat op de einddatum (in dit geval over 10 jaar), het hypotheeksaldo maximaal gelijk is aan de helft van de huidige marktwaarde van de woning. Die marktwaarde kan aan de bank getoond worden door middel van de WOZ-waarde (beschikking), of een officiële (gevalideerde) taxatie door een makelaar. In dit geval kon de makelaar aantonen dat de woning  € 600.000 waard is. Het hypotheeksaldo na aftrek van het reeds opgebouwde spaardepot bedraagt  € 300.000. Een taxatie van de makelaar (ca. € 600 aftrekbaar) en een adviesgesprek met de bank (ca. € 900 aftrekbaar) verder stuurde de bank aan cliënt een voorstel om de spaarhypotheek op te heffen en om te zetten in een aflossingsvrij lening deel. Resultaat: lastenverlichting van € 350 per maand. U zult zich afvragen of het toch niet beter is om met de spaarhypotheek door te gaan en over 10 jaar ca. € 40.000 minder hypotheeksaldo te hebben. Zou goed kunnen zijn, maar in veel gevallen is er dan sprake van een substantiële overwaarde, die men op dat moment niet meer uit de woning kan halen. Vaak geeft de bank “niet thuis” voor een extra stukje hypotheek op dat moment. Dan zit er dus “dood kapitaal” in de woning.  Goed voor de kinderen later, maar op gezette tijden mag men best eens voor zich zelf gaan.

---------

Deze blog is geschreven op 5 april 2017 door Jan van der Wel FFP CFP®, financieel planner bij Your Financials Laren